昨日の岸和田での講習は不動産の講習です。
13：10開始と思い１時前に会場についてしまいました。
開始まで、少しうとうと。
講義は２つがありました。
一つ目は、レインズデーターから大阪の不動産市場を分析する話。
二つ目は、売買契約書についての話。
今回の講習は両方とも興味のある話でした。
しかし、一つ目の講義の前にうとうとしていたので、
講義が始まってもしばらはうとうとしながら聞いていました。（笑）
最初の講義での中で、
世帯に関する話がありました。
今、大阪では単身世帯が凄く増えているようです。
どこでもそうなのしれませんけど、
大阪多いようです。
単身世帯が2010年で1,247世帯、夫婦と子どもからんる世帯1,043世帯、
夫婦のみの世帯733世帯、ひとり親と子からなる世帯363世帯、
その他270世帯の合計3,656世帯ということになっているようです。
これからどんどん単身世帯が増えていくそうです。
そういえばワンルームマンションが増えているような気がします。
高齢者の方の単身世帯も増えるにでしょうね。
流通している中古住宅は経年化がすすんでいて、
一戸建て住宅で12年1−6月で契約された住宅の32.1％が築31年以上
マンションは、同24.5%にが築31年以上となっているようです。
大阪も次から次へと再開発がすすんでいますが、
昔ながらの家も多く、
年々経年化が進んだ家が増えていくのでしょうか？
耐震性の問題もあったりして、再開発が進めらていくかもしれません。
たた、昔懐かしい情景が消えていくのはさみしいですね。
データを読みながら色々とその市場を分析するのは大変面白いです。
私も分析することは大好きです。
法律関係の話にも大変興味を持っています。
不動産の取引で一番大切な契約の話です。
不動産を買う時は必ず契約書をかわします。
ただ、不動産売買などの契約は「諾成契約」と言って、
「売ります」「買います」と口頭でも成立する契約だそうです。
ただ、不動産に関しては、宅建業法の37条の規定により宅建業者が関わる場合は契約を作ることを義務づけられています。
そして、確定意思の表示（本当に売買の意思があるか）がなされたかという点に於いて、
不動産の場合は最高裁で、「口頭」だけでは確定意思の表示がなされていないという判例があるようです。
不動産の場合は、契約書を交わさないと確定しないようです。
さらに、不動産の取引の場合は、大きなお金が動くので、色々とトラブルが起きます。
そこで、裁判用に契約書を作成するという意味もあるようです。
日本の裁判制度は、「書面主義」で書面がないと証拠にならないとのことです。
そのために契約書を作ります。
ただ、作る時に気をつけないといけないのは、条文が一義的でないと意味がないとうことです。
どちらにも解釈できる条文であれば、裁判官の判断によることになります。
裁判官も色々な事を想定して判決を下すようですので、逆の判決が出る可能性もあります。
後々のトラブルを避ける為にも、「一義的」な条文にするようにという話がありました。
不動産の契約書の条文は、特定の不動産の売買に関する法律のようなもです。
特定の状況のものなので、
一義的することができるのでしょうけど、
法律はそうはいかないのでしょうね。
色々な事が想定されて法律は作成されますので、
「二義的」「三義的」になるのでしょう。
また、立法者の私意で一文加えるだけで、「二義的」「三義的」にもなりますね。
「復興予算」の流用の問題も、その一文があったから起きたようなものだと思います。
人が増えると色々と問題や事件が起きます。
その度に法律が作られたり改正されたりしています。
どんどん複雑になっていく社会。
また、その法律も解釈次第では、反対の意味にもとれるような法律もあります。
本当はもっとシンプルな法律ですむ世の中になれば一番いいのですね。
